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Contratos de alquiler en Alemania

Toda la información que vas a necesitar antes de firmar algún contrato de alquiler, ya sea de casas o de departamentos
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Si usted ha encontrado una vivienda apropiada para alquilar, es de vital importancia la firma de contrato del arrendamiento. Este contrato expondrá detalles de la propiedad, condiciones, pago y términos del alquiler. Además debes conocer los derechos y obligaciones entre propietario y arrendatario. En alemán un contrato de alquiler se llama “Mietvertrag”.

Un contrato de alquiler en Alemania debe detallar lo siguiente:

  • Fecha y lugar donde es creado y firmado el contrato
  • Detalles personales del arrendador
  • Detalles personales del arrendatario
  • Duración del Contrato

Detalles de la propiedad rentada:

  • Ubicación
  • Tamaño
  • Precio del alquiler y cantidad de depósito de garantía.
  • Precio de gastos adicionales Precio de gastos adicionales: (Calefacción, agua, recogo de basura, etc.)
  • Periodo de Preaviso (No menor de 3 meses)
  • Condiciones para redecorado
  • Inventario sen caso sea amoblado
  • Normas de la casa; establecer límites en caso de reparación ó
  • Constancia para no pagar desperfectos antes de irte

Firma de ambas partes

Asegúrate de analizar bien el contrato, pues los propietarios, esperan que el contrato se cumpla al pie de la letra. Preste atención a las cláusulas de importancia y a los términos legales.

Como es aplicable a cualquier contrato que se firma, lo ideal es cumplir. No obstante, existe protección de limitar cláusulas validas del “Mietvertrag”, generalmente a su favor. Si no presenta contrato escrito, considere desde ya las desventajas, evite acuerdos orales. Si desea cancelar el contrato, observe el procedimiento para terminarlo.

Otras consideraciones:

Documentos necesarios:

  • Presentar ciertos documentos al arrendador
  • Entregar pasaporte antes de firmar contrato (Para comprobar identidad)
  • Prueba legal de ingresos (Para comprobar fondos de pago de alquiler)
  • Ser honesto y presentar documentos fiables
  • Si miente al arrendador puede afrontar problemas además de ser desocupado de la propiedad.

En caso de las Sociedades Comunitarias (Manejan más de cien viviendas) pueden revisar su historial crediticio que será obtenido por Schufa, organización encargada de su información sobre créditos y deudas pendientes registradas en Alemania. Los arrendadores privados podrán ver un historial crediticio solo si el arrendatario está de acuerdo. De no estar de acuerdo, parecerá que tiene algo que ocultar: su solicitud puede ser rechazada.

Depósito:

  • Deposito (Kaution) como garantía exigida por el propietario.
  • Reembolso de depósito al arrendatario al dejar el piso.
  • Reembolso también de intereses generados.
  • Retención de un porcentaje del monto a reembolsar, para las reparciones, en caso de daños al inmueble.

Aunque el deposito suele ser de hasta tres meses del valor del alquiler, muchos propietarios requieren solo el equivalente a 1 o 2 meses de alquiler. Además deben garantizarte la devolución total de los intereses por el período completo. Por tanto el depósito debe ser ingresado a una cuenta bancaria conjunta con intereses y no al arrendador. Puedes solicitar información detallada al banco, puedes evitar que el propietario pretenda quedarse con el dinero y que logres ganar los intereses.

Alquiler y gastos:

  • Alquiler (Miete), cantidad pagada al propietario cada mes.
  • Alquiler frío (Kaltmiete), gastos adicionales, recogida de basura, limpieza de casa y calle, calefacción y agua.
  • Alquiler caliente (Warmmiete), todos los gastos juntos.

Todo debe estar detallado en el contrato. Los costos adicionales o de servicio como calefacción y agua, dependerán del consumo personal en base a una tarifa preestablecida. En tanto el recojo de basura, limpieza de casa y calle dependerá del tamaño del piso. Pueden existir casos en que los gastos son compartidos.

Normas y reglamentos: (Hausordnung)

  • Restricción del ruido, prohibido en ciertos horarios.
  • Limpieza de las áreas comunes como escaleras, portal y sótanos en días específicos.
  • Respetar a los Hausmeister(encargado) y un Hausverwaltung (gerente) encargados de que todo marce en orden.
  • No se permiten mascotas.
  • Debe contar con alarma de humo o contraincendios.

Evita molestias de tus vecinos, cumple con las normas establecidas que se te apliquen como inquilino y que seguramente se encuentren también estipuladas en tu contrato. Si no existen encargados, debes hacerte responsable de lo que pueda ocurrir. Por lo general no están permitidas las mascotas, en todo caso consulte con el propietario. En cuanto a las alarmas de humo, depende del distrito donde encuentre, todas están obligadas a tenerlas, las construidas desde 2006 deben tenerlas y hasta 2010 las ya existentes.

Redecoración (Rennovierungsarbeiten):

  • Quién y Cuándo redecora, estipulado en el contrato.

Existen dos opciones si el propietario no quiere redecorar antes que llega un nuevo arrendatario, entonces le exige al inquilino que lo haga:

  • Redecoras el apartamento cuando llegas. El apartamento se te ha entregado sin redecorar (unrenoviert). Por lo tanto no estás obligado a redecorar cuando te vayas y es tu decisión si lo quieres hacer o no cuando llegas.
  • Redecoras el apartamento cuando te vas. El apartamento debe ser entregado redecorado (por ejemplo, con las paredes recién pintadas), dándote la ventaja de no tener que hacer esto cuando llegas. En este caso tu contrato estipulará que debes redecorar antes de irte, o te arriesgas a perder tu depósito.

Desperfectos y responsabilidades:

  • Concreta una cita para inspecciona los desperfectos antes de mudarte.
  • Toma nota de los desperfectos o se te pueden cobrar antes de irte.
  • Conserva la lista de daños, que además esté firmada por el propietario.
  • Verifica los daños antes de irte, por si se encuentra mejor de cómo lo encontraste. En caso contrario pueden retener tu depósito.
  • Al irte debes devolver las llaves entregadas. Ten cuidado con hacer copias, muchas están enumeradas y requieres de permiso antes de hacerlo.

Período de preaviso:

  • Aplicable cuando se quiere dar por terminado el contrato
  • El propietario no puede rescindir el contrato sin motivo alguno
  • Evita ser rescindido, no firmes contratos válidos por una cantidad de años.
  • El período legal de preaviso en contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado es de tres meses.

36 comentarios

  1. Jose

    25/02/2014 at 19:20

    Adriana, en realidad todo depende de los términos que se hayan estipulado en el contrato de alojamiento, nadie podrá darte una opinión porque nadie sabe lo que dice el documento y a lo que están obligados a pagar en caso decidan mudarse. Espero pronto puedan resolver el problema y salir de esta situación preocupante. Suerte

  2. Adriana

    25/02/2014 at 13:38

    Pido disculpas por el error en el comentario realizado. Es un contrato de “Alquiler” no de trabajo. Gracias.

  3. Adriana

    25/02/2014 at 13:36

    Hace 3 meses alquilamos un compañero de escuela y yo un apartamento. El alquiler lo tomamos debido a que en ese momento estabamos en una situación un poco urgente de alojamiento y el arrendador nos facilito el alquiler no cobrandonos fianza pero hicimos un contrato de trabajo. Debido a ciertas circunstancias (de nuevo apremiantes) queremos dejar el apartamento. En el contrato habla lo de la cláusula § 573a. Abs. 2 BGB que tengo entendido es lo del preaviso de 3 meses. Quisiera saber si habría que pagar por el no preaviso y cuánto. Estamos en conversaciones con el propietario, pero me gustaría estar enterada de si pagando alguna cantidad estipulada puedo abandonar el apartamento sin problemas. Gracias.

  4. Raul

    09/12/2013 at 17:05

    Diana, lamento lo sucedido con tu novio, lo primero que debe hacer es contactarse con una persona que sea su traductor es la única forma que podrá sacar adelante el problema.

    Las siguientes organizaciones están al servicio de la comunidad de inmigrantes, y cuentan con personal que habla español, que le podrá informar de manera pertinente y especializada, resolver dudas y orientar de muchos temas.

    Xochicuicatl e.V.
    Winsstraße 58, 10405 Berlin, Alemania
    +49 30 44017690
    [email protected]

  5. DIANA

    06/12/2013 at 23:11

    Buenos días,

    Mi novio lleva apenas 2 meses viviendo en Kassel, en una casita de jardín alquilada para una persona. Al principio todo iba bien, pero según pasaban los días, la calefacción se cortaba por las noches, a veces también el agua caliente. Se rompió su nevera hace 2 semanas y a pesar de que él ha intentado ponerse en contacto con su casera millones de veces (vive en el tercer piso del bloque, y ha llamado a su puerta innumerables veces, la ha dejado notas, emails, llamadas…) ella no se pone en contacto con él.

    Mi novio acudió al abogado de la universidad, y sólo pudo ofrecerle consejo: que intentara hablar con ella. Le dejó varias notas en la puerta, y decidió que no le pagaría este mes de Diciembre debido a todo lo anteriormente expuesto. Y ella contestó en la misma nota que se fuera y que le cerraría la puerta de la casa. Y esta noche le ha cortado la luz… La policía no puede ayudarle en nada. Mi novio ha recibido esta misma noche un email de su casera diciendo que se vaya, y lleva como 3 semanas buscando una habitación y no hay suerte…

    ¿Algún consejo? Me siento impotente por no poder ayudarle más. Allí apenas hablan inglés y el alemán que habla mi novio no alcanza para tanto vocabulario.

    Un saludo

    Diana

  6. Luis

    11/09/2013 at 15:15

    Fernando, si eres extranjero ten presente que cuentas con todo el apoyo de la embajada de tu país en Alemania. Me parece injusto que tengas que pagar una cantidad mayor cuando según lo que comentas, ellos sólo se quedarán unos pocos días. Si tienes manejo del idioma trata de consultar con algún abogado y a lo mejor él te podrá brindar una mejor ayuda.

  7. fernando

    10/09/2013 at 17:59

    Buenas, estoy viviendo en un edificio de apartamentos, en un piso tipo loft con una dormitorio, cocina y salon todo unido y con baño. El alquiler lo gestiono la empresa para la que ha venido a trabajar, ya que se encarga de la mitad de las mensualidades por un tiempo. Tengo el problema de que ha venido a verme mi mujer con lo niños y, evidentemente han dormido conmigo, pero la casera se ha enterado y pretende que le pague un precio estipulado por ella tanto por mi mujer como por los niños por estos dias. Sabiendo que el precio del arrendamiento ya es caro visto lo visto por la zona y alrededores, no estoy dispuesto a desembolsarle dicha cantidad. Ademas, esta señora entra cuando quiere en las viviendas, estes o no en casa. Hasta que punto es legal dicha situación? Puede solicitarme dinero por ellos? Y puede acceder al immueble cuando quiera? En caso de no pagarle, me puede desalojar? Gracias

  8. Jacobo

    20/07/2013 at 10:44

    Buena a todos,

    Mi experiencia consiste en que El due no tiene gatos y es insalubre cocinar en in sitio done caminan estos por encima.

    La cuestión es que le notifiqué que me iba el 8 de Julio aunque dice que el dia que entra en vigor el period de 3 meses es el 1 de agosto. Dado que me mudo en septiembre, me parece injusto pagar dos meses sin estar en el piso.

    Como podría gestionarlo?

    Muchas gracias

  9. ruben

    30/04/2013 at 14:12

    SARA, los contratos de alquiler son muy estrictos y deben de cumplirse, si en el contrato firmado existe cláusula de penalidad o pagos por dejar el departamento antes de finalizado en contrato, deberás hacerlo.

    Nadie firma un contrato de alquiler por 10 años!! los contratos deben ser mínimo 06 meses o un año renovable.

  10. sara

    30/04/2013 at 12:32

    Hola hace 4meses firme un contrato de alquiler x 10 años a mi jefe .ahora tengo un trabajo nuevo en otro pais y le e avisado con un mes de antelavion.pero me ha dicho que no es suficuente, que debo pagsr los 3 meses aunque viva en otro pais y en otra casa. Pague el primer mes un mes de fianza.que opciones tengo ? Puedo no pagar los dos meses que no estare aqui viviendo ? Muchas gracias

  11. Mireia

    18/03/2013 at 12:02

    Hola. Tenemos un contrato de alquiler en Berlín, nos quieren echar en una semana. ¿Es legal?

    Gracias!

  12. Cristi

    29/01/2013 at 20:01

    Hola, vivo en alemania, tengo un contrato por tiempo indeterminado y mi plazo de preaviso para terminar el contrato como en la mayoría es de 3 meses… Si quiero finalizarlo de un mes para otro, ¿¿es posible que no me devuelvan la fianza por ello?? Gracias

    • Jonnie

      30/01/2013 at 14:34

      Cristi, aunque los contratos deben cumplirse, se mejor que converses con los dueños de la casa, coméntale los pormenores por el cual debes de dejar el departamento un mes antes. Conversando podrán llegar a un buen acuerdo, Los Alemanes son muy organizados y estrictos en cuanto a cumplimento de las leyes y normas y si dejas el departamento un mes antes, le estarías alterando su organización.

  13. Jonathan

    29/10/2012 at 15:09

    Hola Mª Ángeles, tengo entendido que solo existe, el periodo de preaviso, cuando de por medio hay un contrato de alquiler de vivienda por tiempo indeterminado, Se les sugiere a todos los inmigrantes que van a vivir a Alemania por motivos de trabajo, deban firmar contratos de alquiler de vivienda solo por tiempos cortos, contratos de arrendamiento por cada 06 meses renovables, llegar a un común acuerdo y escrito en una clausula del contrato, donde se especifique por motivos de urgencia la salida del inquilino sin perjudicar la garantía o cobros extras por salir de la vivienda ante el incumplimiento de esta misma.

  14. Mª Ángeles

    27/10/2012 at 20:15

    Tengo un contrato de arrendamiento por 1,5 años en Alemania. No existe un periodo de previso y tengo que dejar el país por motivos de trabajo. ¿sabéis si existe por ley un periodo de preaviso?; el propietario quiere que le pague todo el alquiler.

  15. Federico

    16/09/2012 at 23:29

    Hola,buenas noches,tengo una duda urgente,(ante todo muchisimas gracias por responder a estas preguntas,sirven de mucha ayuda cuando no estas en tu pais)bueno mi pregunta es acerca de los incumplimientos de contrato,yo tenia un contrato (no escrito) que finalizaba a los 3 meses,con un mes y medio de preaviso,con posibilidad a mi eleccion de prolongar mi estancia,y a un mes de que finalizara,mi arrendador me dijo que me buscara otro piso,lo cual destruye mi derecho de prolongar mi estancia,”clausula” que se habia estipulado de un principio,yo me he mudado el 1 de septiembre,y ellos quieren que pague el mes de septiembre tambien,tengo que pagar? desde mi punto de vista ellos han roto el “contrato” necesito una opinion experta urgente.

    Muchisimas gracias por todo,Federico

  16. Tina

    22/06/2012 at 11:42

    Buenas tardes, tengo una consulta sobre de qué manera funciona en Alemania ésta situación…vivo en un piso de 2 habitaciónes con mi hijo de 1 año y medio y el sueldo que tengo no me alcanza para pagar todo. Qué pasaría si dejo de pagar algunos meses el alquiler? Pueden echarme del piso con mi bebé por no pagar? a parte de que la schufa me cambie a estado rojo y sería un gran problema :S
    Muchas gracias!!!

  17. admin

    09/02/2012 at 15:17

    Hola Luz, es complicado cuando se juntan tantas cosas, pero en primer lugar, tú en tu estado de gravidez no deberías estar haciendo tanta mala sangre, relájate un poco y trata de ver las cosas con calma. Ahora analicemos:

    Si el dueño del piso se hace el tercio ha de ser que ya no los quiere ahi, pero ustedes han de ser un tanto más persistentes en cuanto al tema de las reparaciones, por algo están pagando por el alquiler no? Traten de buscarlo, hablar cara a cara con él y exigirle de buena manera que solucione el tema; por último, incluso ustedes podrían contratar a alguien que haga el trabajo de reparación, aunque no sería lo más conveniente.

    Cuida tu salud y la de tu pequeña, eso es lo primordial. Suerte!

  18. luz

    09/02/2012 at 11:20

    Hola,
    Hace 4 meses llegué a Alemania. Mi marido alquiló el piso en marzo y desde junio está diciéndole al duenyo que la ventana de nuestra habitación no está bien. El caso es que trae gente inspecciona y no sabemos nunca más nada de ellos, volvemos a avisar al duenyo y hace exactamente lo mismo. El gran problema ha venido con el frío desde el 8 de Noviembre estamos diciéndole al duenyo que en la habitación de la ninya entra humedades, y lo mismo de lo mismo, trae gente miran y nunca más sabemos de ellos, el caso es que hay hongos negros debajo del Teppich en la habitación de la ninya, hemos avisado otra vez al duenyo. sobre los hongos y que gotea agua en todas las ventanas viejas, lo que crea un ambiente humedo y mojado en la casa. El tipo pasa de todo no nos ha constestado desde el 5 de este mes, que le mandamos un e-mail. La cosa es que todo se ha hecho por teléfono, excepto el día 5 que mi marido le mando un e-mail, qué podemos hacer?
    Creo que el duenyo quiere que tragemos o que nos marchemos. Pero yo estoy a punto de dar a luz y no puedo hacer ahora una mudanza, y la habitación de mi hija ya no la podemos utilizar porque me han dicho que los hongos son malos. Por favor, orientame un poco.

  19. admin

    08/02/2012 at 14:58

    Hola Rafael, para romper un contrato de piso han de pasar ciertas cosas como:
    – Incumplimiento de contrato
    – Inseguridad o incomodidad en la vivienda
    – Cobros excesivos
    – Cuando no se hacen los arreglos o mejoras necesarias a la vivienda
    – Si el lugar no te ofrece garantías

    Inicialmente, ten en cuenta que el contrato debe ser redactado por ambas personas,o en todo caso, leido en su totalidad para tener pleno conocimiento de las cláusulas y luego no sentirse timado. Mucha suerte!

  20. Rafael

    07/02/2012 at 21:41

    ¿bajo que circunstancias se puede romper un contrato de piso?

    Solo mencionar algunas porfavor..Por hacerme una idea..

    Gracias

    Atentamente Rafael Teclemayer

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