• Fecha y lugar donde es creado y firmado el contrato
• Detalles personales del arrendador
• Detalles personales del arrendatario
• Duración del Contrato

Detalles de la propiedad rentada:

Ubicación
Tamaño
Precio del alquiler y cantidad de depósito de garantía.
Precio de gastos adicionales Precio de gastos adicionales: (Calefacción, agua, recogida de basuras, etc.)
Periodo de Preaviso (No menor de 3 meses)
Condiciones para redecorado
Inventario sen caso sea amoblado
Normas de la casa; establecer límites en cas de reparación ó
Constancia para no pagar desperfectos antes de irte

Firma de ambas partes

Asegúrate de analizar bien el contrato, pues los propietarios, esperan que el contrato se cumpla al pie de la letra. Preste atención a las cláusulas de importancia y a los términos legales.

Como es aplicable a cualquier contrato que se firma, lo ideal es cumplir. No obstante, existe protección de limitar cláusulas validas del “Mietvertrag”, generalmente a su favor. Si no presenta contrato escrito, considere desde ya las desventajas, evite acuerdos orales. Si desea cancelar el contrato, observe el procedimiento para terminarlo.

Otras consideraciones:

Documentos necesarios:

• Presentar ciertos documentos al arrendador
• Entregar pasaporte antes de firmar contrato (Para comprobar identidad)
• Prueba legal de ingresos (Para comprobar fondos de pago de alquiler)
• Ser honesto y presentar documentos fiables
• Si miente al arrendador puede afrontar problemas además de ser desocupado de la propiedad.

En caso de las Sociedades Comunitarias (Manejan más de cien viviendas) pueden revisar su historial crediticio que será obtenido por Schufa, organización encargada de su información sobre créditos y deudas pendientes registradas en Alemania. Los arrendadores privados podrán ver un historial crediticio solo si el arrendatario está de acuerdo. De no estar de acuerdo, parecerá que tiene algo que ocultar: su solicitud puede ser rechazada.

Depósito:

• Deposito (Kaution) como garantía exigida por el propietario.
• Reembolso de depósito al arrendatario al dejar el piso.
• Reembolso también de intereses generados.
• Retención de un porcentaje del monto a reembolsar, para las reparciones, en caso de daños al inmueble.

Aunque el deposito suele ser de hasta tres meses del valor del alquiler, muchos propietarios requieren solo el equivalente a 1 o 2 meses de alquiler. Además deben garantizarte la devolución total de los intereses por el período completo. Por tanto el depósito debe ser ingresado a una cuenta bancaria conjunta con intereses y no al arrendador. Puedes solicitar información detallada al banco, puedes evitar que el propietario pretenda quedarse con el dinero y que logres ganar los intereses.

Alquiler y gastos:

• Alquiler (Miete), cantidad pagada al propietario cada mes.
• Alquiler frío (Kaltmiete), gastos adicionales, recogida de basura, limpieza de casa y calle, calefacción y agua.
• Alquiler caliente (Warmmiete), todos los gastos juntos.

Todo debe estar detallado en el contrato. Los costos adicionales o de servicio como calefacción y agua, dependerán del consumo personal en base a una tarifa preestablecida. En tanto el recojo de basura, limpieza de casa y calle dependerá del tamaño del piso. Pueden existir casos en que los gastos son compartidos.

Normas y reglamentos: (Hausordnung)

• Restricción del ruido, prohibido en ciertos horarios.
• Limpieza de las áreas comunes como escaleras, portal y sótanos en días específicos.
• Respetar a los Hausmeister(encargado) y un Hausverwaltung (gerente) encargados de que todo marce en orden.
• No se permiten mascotas.
• Debe contar con alarma de humo o contraincendios.

Evita molestias de tus vecinos, cumple con las normas establecidas que se te apliquen como inquilino y que seguramente se encuentren también estipuladas en tu contrato. Si no existen encargados, debes hacerte responsable de lo que pueda ocurrir. Por lo general no están permitidas las mascotas, en todo caso consulte con el propietario. En cuanto a las alarmas de humo, depende del distrito donde encuentre, todas están obligadas a tenerlas, las construidas desde 2006 deben tenerlas y hasta 2010 las ya existentes.

Redecoración (Rennovierungsarbeiten):

• Quién y Cuándo redecora, estipulado en el contrato.

Existen dos opciones si el propietario no quiere redecorar antes que llega un nuevo arrendatario, entonces le exige al inquilino que lo haga:

• Redecoras el apartamento cuando llegas. El apartamento se te ha entregado sin redecorar (unrenoviert). Por lo tanto no estás obligado a redecorar cuando te vayas y es tu decisión si lo quieres hacer o no cuando llegas.
• Redecoras el apartamento cuando te vas. El apartamento debe ser entregado redecorado (por ejemplo, con las paredes recién pintadas), dándote la ventaja de no tener que hacer esto cuando llegas. En este caso tu contrato estipulará que debes redecorar antes de irte, o te arriesgas a perder tu depósito.

Desperfectos y responsabilidades:

• Concreta una cita para inspecciona los desperfectos antes de mudarte.
• Toma nota de los desperfectos o se te pueden cobrar antes de irte.
• Conserva la lista de daños, que además esté firmada por el propietario.
• Verifica los daños antes de irte, por si se encuentra mejor de cómo lo encontraste. En caso contrario pueden retener tu depósito.
• Al irte debes devolver las llaves entregadas. Ten cuidado con hacer copias, muchas están enumeradas y requieres de permiso antes de hacerlo.

Período de preaviso:

• Aplicable cuando se quiere dar por terminado el contrato
• El propietario no puede rescindir el contrato sin motivo alguno
• Evita ser rescindido, no firmes contratos válidos por una cantidad de años.
• El período legal de preaviso en contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado es de tres meses.

Como en gran parte de Europa, el alquiler de un inmueble resulta caro, más aun si se trata de ciudades céntricas. En el caso de Alemania , Hamburgo, Múnich y Colonia; un alquiler puede sugerirle la mitad de su salario. Los turistas suelen solicitar apartamentos amoblados que resultan caros, más aun si lo han solicitado sin mucha anticipación. De otro lado, para las familias grandes resulta difícil encontrar viviendas de precio moderado.

Es posible que durante el año existan épocas en las que sea más fácil rentar alojamientos. La oferta y demanda suele ser distinta dependiendo de la estación en vigencia, por ejemplo, entre marzo y abril o entre septiembre y octubre es cuando existe mayor demanda.

Con la tabla llamada Mietspiegel, que lista todos los precios en cada área, puedes corroborar si el costo de alquiler es apropiado de acuerdo a la zona. Lo puedes hallar en el ayuntamiento local o en Mieterverein (Asociación de Inquilinos).

Si tienes dudas o tu alquiler excede el límite de lo legal, consulta un abogado o asociación de inquilinos.

Alojamiento a corto plazo y Pisos compartidos

A lo mejor otras alternativas te interesen más que alquilar un piso con contrato:

Alojamientos a corto plazo

Si tu estancia en Alemania es de un período corto o requieres de un lugar donde permanecer mientras encuentras piso, tiene la opción de un alojamiento temporal. Se trata de los propios inquilinos que tienen permitido subarrendar por un tiempo limitado, esto significa que los apartamentos y habitaciones se subalquilan bajo contrato firmado por los arrendatarios y no con el dueño.

Pisos compartidos

Si vienes solo a Alemania, los pisos compartidos (Wohngemeinschaften) suelen ser la mejor opción, ya que por un precio económico y conociendo gente puedes vivir tranquilo. Generalmente muchos estudiantes y jóvenes profesionales eligen este modo de vida, por es normal que también encuentres personas entre 50 y 60 años. Además es claro que espacios como la cocina y el baño son compartidos por quienes residen en pisos compartidos.

Si requieres comodidad, puedes contactar con Mitwohnzentrale local. Estas agencias se encargan de ubicarte en habitaciones y pisos amueblados, en períodos de un mes y un año. Suelen cobrar el 15 % de la renta mensual como comisión por sus servicios, esto incluye calefacción y los servicios que especifique el contrato.

Puedes contactar con Mitwohnzentralen a través de:
Asociación Europea de Alojamiento Compartido (Ring Europäischer Mitwohnzentralen e.V. – REM)

Por teléfono el número nacional 19430 precedido por el código local (por ejemplo 030 19430 en Berlín o el 0228 19430 en Bonn)
Por la web de REM en www.mitwohnzentrale.de

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Alojamiento para estudiantes

Estos agentes te facilitan el trámite y el tiempo, puedes ubicarlos en las Páginas Amarillas como tal; “Makler o Immobilienmakler”. Además evitas el trato directo con los propietarios ya que la Agencia se ocupa de toda la gestión.

Toda Agencia Inmobiliaria tiene derecho a cobrar una comisión, debido a la facilidad que brindan al momento de buscar alojamiento. El Wohnungsvermittlungsgesetz “Decreto de Agentes Inmobiliarios” establece que la comisión puede remontar los dos meses de alquiler más IVA. Cualquier arrendatario queda impedido de pago si antes el agente inmobiliario no ha brindado el contrato de arrendamiento legalmente correspondiente.

Utilizar el servicio de estás agencias es la forma más sencilla de encontrar alojamiento, pero a su vez resulta caro. No te dejes sorprender, analiza todas las opciones antes de tomar tu decisión.

Asociación Alemana de Agentes Inmobiliarios:
Dirección: Ring Deutscher Makler Mönckebergstr. 27 20095 Hamburg
Teléfono: 0049 (0)40-32 56 480
Fax: 0049 (0)40-32 56 48 49
Correo-e: rdm@rdm.de
Página web: www.rdm.de

Si encontrar alojamiento en Alemania es tu propósito, lo más recomendable es que le dediques tiempo a la búsqueda antes de tu partida, quizá así encuentres más posibilidades de obtener lo buscas.

Toma en cuenta todas las opciones y consulta antes de hacer cualquier gestión. Si viajas en grupo, con amigos o familia es mejor que ellos arriben una vez encontrado el alojamiento.

Debes tener en cuenta y de forma clara que es lo que te interesa, ya que es muy fácil que pierdas tiempo. Si te encuentras solo, lo mejor es que te alojes en un hotel, pensión o mejor aun en casa de algún amigo. Reconoce el lugar, pasea, conoce el sistema de transportes e identifica los barrios y zonas en los que te encuentres seguro.

Es obvio que mientras más posibilidades económicas tengas, más fácil resulta encontrar un lugar. Existen muchas opciones y algunas incluyen hasta la recogida de basuras, gastos de limpieza y quizá hasta agua y calefacción.

Además de la ubicación y la zona, al adquirir una vivienda debemos tomar en cuenta el tamaño del inmueble. A veces puede resultar bastante más grande de lo que estimas, por tanto los precios pueden variar, así que debes tomarlo en cuenta.

Es importante que analices los espacios del alojamiento antes de decidir; Factores como el número de habitaciones,el que cuenten con sala, comedor, cocina y baño pues éstos no se consideran como habitaciones; los tipos de dormitorio, si cuentan o no con baño o si son espaciosos o reducidos o bien si tienes alguna otra necesidad y requerimiento especial.

Muchos alemanes, sobre todo los de ciudad, viven en apartamentos y adosados (Conjuntos habitacionales de igual característica). Al habitar el alojamiento escogido, debes saber que te corresponde instalar todo lo que falte; luz, lavadora, fregadero, así que debes preverlo en tu presupuesto. Todo depende si te entregan el alojamiento sin amueblar, o amueblado, suele estar descrito en los anuncios. Si es si amueblar lo más normal es que esté completamente vacío.