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Contratos de alquiler en Alemania

Toda la información que vas a necesitar antes de firmar algún contrato de alquiler, ya sea de casas o de departamentos
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Si usted ha encontrado una vivienda apropiada para alquilar, es de vital importancia la firma de contrato del arrendamiento. Este contrato expondrá detalles de la propiedad, condiciones, pago y términos del alquiler. Además debes conocer los derechos y obligaciones entre propietario y arrendatario. En alemán un contrato de alquiler se llama “Mietvertrag”.

Un contrato de alquiler en Alemania debe detallar lo siguiente:

  • Fecha y lugar donde es creado y firmado el contrato
  • Detalles personales del arrendador
  • Detalles personales del arrendatario
  • Duración del Contrato

Detalles de la propiedad rentada:

  • Ubicación
  • Tamaño
  • Precio del alquiler y cantidad de depósito de garantía.
  • Precio de gastos adicionales Precio de gastos adicionales: (Calefacción, agua, recogo de basura, etc.)
  • Periodo de Preaviso (No menor de 3 meses)
  • Condiciones para redecorado
  • Inventario sen caso sea amoblado
  • Normas de la casa; establecer límites en caso de reparación ó
  • Constancia para no pagar desperfectos antes de irte

Firma de ambas partes

Asegúrate de analizar bien el contrato, pues los propietarios, esperan que el contrato se cumpla al pie de la letra. Preste atención a las cláusulas de importancia y a los términos legales.

Como es aplicable a cualquier contrato que se firma, lo ideal es cumplir. No obstante, existe protección de limitar cláusulas validas del “Mietvertrag”, generalmente a su favor. Si no presenta contrato escrito, considere desde ya las desventajas, evite acuerdos orales. Si desea cancelar el contrato, observe el procedimiento para terminarlo.

Otras consideraciones:

Documentos necesarios:

  • Presentar ciertos documentos al arrendador
  • Entregar pasaporte antes de firmar contrato (Para comprobar identidad)
  • Prueba legal de ingresos (Para comprobar fondos de pago de alquiler)
  • Ser honesto y presentar documentos fiables
  • Si miente al arrendador puede afrontar problemas además de ser desocupado de la propiedad.

En caso de las Sociedades Comunitarias (Manejan más de cien viviendas) pueden revisar su historial crediticio que será obtenido por Schufa, organización encargada de su información sobre créditos y deudas pendientes registradas en Alemania. Los arrendadores privados podrán ver un historial crediticio solo si el arrendatario está de acuerdo. De no estar de acuerdo, parecerá que tiene algo que ocultar: su solicitud puede ser rechazada.

Depósito:

  • Deposito (Kaution) como garantía exigida por el propietario.
  • Reembolso de depósito al arrendatario al dejar el piso.
  • Reembolso también de intereses generados.
  • Retención de un porcentaje del monto a reembolsar, para las reparciones, en caso de daños al inmueble.

Aunque el deposito suele ser de hasta tres meses del valor del alquiler, muchos propietarios requieren solo el equivalente a 1 o 2 meses de alquiler. Además deben garantizarte la devolución total de los intereses por el período completo. Por tanto el depósito debe ser ingresado a una cuenta bancaria conjunta con intereses y no al arrendador. Puedes solicitar información detallada al banco, puedes evitar que el propietario pretenda quedarse con el dinero y que logres ganar los intereses.

Alquiler y gastos:

  • Alquiler (Miete), cantidad pagada al propietario cada mes.
  • Alquiler frío (Kaltmiete), gastos adicionales, recogida de basura, limpieza de casa y calle, calefacción y agua.
  • Alquiler caliente (Warmmiete), todos los gastos juntos.

Todo debe estar detallado en el contrato. Los costos adicionales o de servicio como calefacción y agua, dependerán del consumo personal en base a una tarifa preestablecida. En tanto el recojo de basura, limpieza de casa y calle dependerá del tamaño del piso. Pueden existir casos en que los gastos son compartidos.

Normas y reglamentos: (Hausordnung)

  • Restricción del ruido, prohibido en ciertos horarios.
  • Limpieza de las áreas comunes como escaleras, portal y sótanos en días específicos.
  • Respetar a los Hausmeister(encargado) y un Hausverwaltung (gerente) encargados de que todo marce en orden.
  • No se permiten mascotas.
  • Debe contar con alarma de humo o contraincendios.

Evita molestias de tus vecinos, cumple con las normas establecidas que se te apliquen como inquilino y que seguramente se encuentren también estipuladas en tu contrato. Si no existen encargados, debes hacerte responsable de lo que pueda ocurrir. Por lo general no están permitidas las mascotas, en todo caso consulte con el propietario. En cuanto a las alarmas de humo, depende del distrito donde encuentre, todas están obligadas a tenerlas, las construidas desde 2006 deben tenerlas y hasta 2010 las ya existentes.

Redecoración (Rennovierungsarbeiten):

  • Quién y Cuándo redecora, estipulado en el contrato.

Existen dos opciones si el propietario no quiere redecorar antes que llega un nuevo arrendatario, entonces le exige al inquilino que lo haga:

  • Redecoras el apartamento cuando llegas. El apartamento se te ha entregado sin redecorar (unrenoviert). Por lo tanto no estás obligado a redecorar cuando te vayas y es tu decisión si lo quieres hacer o no cuando llegas.
  • Redecoras el apartamento cuando te vas. El apartamento debe ser entregado redecorado (por ejemplo, con las paredes recién pintadas), dándote la ventaja de no tener que hacer esto cuando llegas. En este caso tu contrato estipulará que debes redecorar antes de irte, o te arriesgas a perder tu depósito.

Desperfectos y responsabilidades:

  • Concreta una cita para inspecciona los desperfectos antes de mudarte.
  • Toma nota de los desperfectos o se te pueden cobrar antes de irte.
  • Conserva la lista de daños, que además esté firmada por el propietario.
  • Verifica los daños antes de irte, por si se encuentra mejor de cómo lo encontraste. En caso contrario pueden retener tu depósito.
  • Al irte debes devolver las llaves entregadas. Ten cuidado con hacer copias, muchas están enumeradas y requieres de permiso antes de hacerlo.

Período de preaviso:

  • Aplicable cuando se quiere dar por terminado el contrato
  • El propietario no puede rescindir el contrato sin motivo alguno
  • Evita ser rescindido, no firmes contratos válidos por una cantidad de años.
  • El período legal de preaviso en contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado es de tres meses.

36 comentarios

  1. Vane

    07/07/2016 at 09:57

    Buenos días,

    estoy en una situación muy complicada. Avisé en Abril por teléfono a mi Vermieter de que debaja el piso, pero no pude enviar el documeno por correo certificado hasta mediados de mayo; por lo que él me ha dicho que tengo que seguir pagando hasta finales de agosto. Se ha negado a ni siquiera leer los e-maisl y los correos certificados de gente que estaba interesada en el piso y que yo las he encontrado. Ahora quiero hacer una Untermiete para poder pagarle estos meses, pero el señor ha desconectado el teléfono y no hay forma de contactar con él para que firme el documente de esta Untermiete.
    No me ha devuelto mi fianza; se ha quedado con el dinero que se supone que cada diciembre te tienen que devolver si no consumes todo lo que incluye de agua y luz. Mis ingresos no van a ninguna cuenta común y sospecho que también se quedará con los beneficios que haya generado ese dinero.
    Yo estoy viviendo en otra casa ahora y me es imposible pagar dos Mietes y he dejado a deber el mes de Junio. El Vermieter por su parte mete cartas por debajo de la puerta de la casa donde yo vivía, sin sello y sin ser certificadas, donde pone que me va a llevar delante de la ley.
    Puede alguien aconsejarme qué hacer en estos casos? Es imposible con este tipo de gente malintencionada!

    Muchas gracias por adelantado

  2. Jose Aragon

    03/07/2016 at 21:18

    Buenas noches

    Revisando la liquidación de los Nebenkosten he visto que entre otras cosas nos está cargando el Grundstauer (lo que viene a ser el IBI). En el contrato no pone nada al respecto. Debo pagarlo? Hay alguna ley que diga que el Grundstauer entra por definición a costa del inquilino?
    Os agradecería vuestro apoyo ya que es un pico.

    Gracias por adelantado.

    • Miulder

      04/07/2016 at 19:17

      Hola José, según la Ley alemana Grundstauer paga el inquilino trimestralmente.
      Saludos .

      • Jose Aragon

        04/07/2016 at 19:46

        Muchas gracias.

        Pensaba que me la estaba jugando la verdad.

        Un saludo.

  3. Jonhy

    23/05/2016 at 22:58

    Hola, desgraciadamente existe la xenofobia y racismo en Alemania, y en este caso de los alquileres lo hacen a través de que un extranjero tiene pocos o nulos derechos en el espacio donde alquila, como comentaba una lectora más arriba, ellos pueden hacer fiestas y ruidos a la hora que quieran, pero el inquilino no , te dicen cómo tenés que limpiar o arreglar tu casa, se meten en tu vida privada, hasta uno puede denotar que sus consejos suenan más a una orden, el alemán siempre se creerá superior y tus opiniones las pondrán en tela de juicio..Si bien el sistema funciona porque aquí la gente vive para trabajar y no trabaja para vivir..

  4. del castillo Molina

    20/03/2016 at 19:16

    Me gustaría saber si se pueden alquilar los apartamentos particulares , como alquiler de vacaciones ( 1 semana por ejemplo o por días)

    • Sender

      21/03/2016 at 16:08

      Hola, sí se puede alquilar, tienes que contactarte con la agencias que se encargar de los alquileres. 🙂 suerte

  5. dani

    23/02/2016 at 21:20

    Me gustaría saber cuando se recibe el dinero de la fíanza. Osea el Vermiter debe darme el sparbuch y yo con el ir al banco o este debe ir acompañado de algún otro documento¿

  6. Lucy

    05/12/2015 at 14:05

    Hola

    En el departamento que rento junto con mi esposo y mi hija también se encuentran los propietarios los cuales terminaron por corrernos… los motivo, todo comenzó por mi hija porque duerme tarde, porque juega y hace ruido, porque limpio por las noches,etc. Terminaron por corrernos alegando que necesitaban el departamento para sus nietas y acordamos que pagaríamos los posibles daños en el departamento y que no habría necesidad de pagar los 3 meses de cancelación… ahora vienen a decirnos que hay un amigo de su nieta interesado y que quieren que paguemos los meses de renta porque no saben cuando el otro inquilino vaya a tomar el depaetamento. Que podemos hacer porques no se me hace justo;de saber que alguien más podría rentar lo hubiéramos buscado para evitar este pago extra.

  7. Gyrooryg

    01/12/2015 at 07:05

    Ceci cfaal de todas las imagenes es me1s bella, debe ser dciieloso despertarse en esas alcobas y tomar el desayuno en esos jardines…te debes sentir en otro siglo.gracias por traerlas, un beso.

  8. Isabel Hug

    30/06/2015 at 14:35

    Hola, hace más de un año alquile un Wohnung en la parte baja de una casa los dueños viven arriba, todo empezó cuando un día me tocó la puerta y me dice que me ponga los zapatos de casa porque se escuchan, otro porque mi hija y yo discutimos es un lapso de media hora no más para que se aliste rápido a la escuela, se que esta mal por eso trato no discutir porque según dicen que escuchan todo, ok, entendido, mi hija no puede practicar su guitarra porque les molesta, invito a desayunar amigas a la casa 10:30 ohhhh grande problema porque todo se escucha y no dejan descansar al dueño que trabaja toda la noche, no puedo escuchar música porque les molesta, mi hija no puede traer a sus amigas y reírse porque es alto, estoy hablando de horas que no es tarde, reconozco que he tenido cumpleaños y que si he tenido visita pero para ellos es alto, ellos si pueden discutir hasta las 12, armar sus fiestas con escándalos hasta altas horas de la noche claro ya no lo hacen porque se le murió el papá del dueño y desde ahí nuestra agonía, hoy invite después de muchas semanas a mis amigas a desayunar y como esta haciendo calorsito nos fuimos a la terraza a disfrutar y seguir charlando y me tocan el timbre dándome el Kündigung la terminación del contrato, díganme primero ante todo quien no tiene problemas y necesita discutir y más con hijos adolescentes, quien no tiene derecho de invitar a sus conocidos desayunar, comer a sus amigos. Me siento atada de pies y manos, me han dado tres meses y una mudanza cuesta y muchísimo, yo mayormente soy de salir y la casa se queda el 50% sola, para que alquilar un piso tan grande y bonito si no lo puedo disfrutar, dicen que perturbados la paz, acaso nosotros hacemos party todos los fines de semana, acaso atentamos contra la moral y buenas costumbres, que frustración, y pensé que teniendo a extranjeros como dueños como yo serian más comprensible pero ideas mías, claro que no. Un consejo nunca alquilen una casa o departamento si viven contigo en la misma casa los dueños es un dolor de cabeza. Terrible!! Mi pregunta que derechos tengo!

  9. sonia

    11/02/2015 at 00:04

    Hola, quiero alquilar un piso en alemania por tiempo indefinido. Me gustaría saber cuál sería la estancia mínima. Se comenta que hay 3 meses de preaviso. POr tanto, en un caso absurdo, si hoy firmo el contrato y mañana le digo que me quiero ir ¿solo tendría que pagar por esos 3 meses?

    En España ahora la estancia mínima es de 6 meses y un preaviso que creo que varia de 1 a 2 meses. ¿Como es en Alemania?

    Gracias

  10. Jorge

    02/12/2014 at 22:17

    Hola a [email protected],

    En primer lugar excelente web, con información muy útil y valiosa.

    Acabo de dejar hace 3 días el apartamento en el qué he vivido los últimos 3 años en Berlin. Lo he devuelto en muy buenas condiciones con lo que creo que no debería tener demasiadas dificultades en cobrar la totalidad de la fianza.
    Mi duda radica en que en estos 3 años no me han pasado nunca ninguna factura/abono o ningún resumen anual por los Nebenkosten. En 3 años he consumido 11m3 de agua caliente y 21 m3 de agua fría. Son cantidades muy bajas. Quiero saber si ahora puede ser que me devuelvan el dinero que he pagado de más en los NK por un consumo que ha sido inferior a lo previsto.
    Un saludo,
    Jorge

  11. pepa

    17/06/2014 at 12:42

    Alquilamos casa en octubre
    El contrato no especifica duración ni cláusulas para el abandono de la misma, x lo q sin ser adivinos, les comunicamos en enero nuestra intención de dejar la vivienda para la próxima primavera- verano, Haciéndoselo saber de forma segura el 1 de abril, para dejarla el 1 de junio siempre verbalmente.
    La casa la dejamos x continuadas averías, sin baño durante días y humedades varias.
    Los dueños se empeñan en que les debemos pagar los 3 meses dichoso!!!!!!!
    Alguien puede aportar su opinión, por favor?

  12. jorge

    12/05/2014 at 10:16

    Buenas!
    Me voy a ir de Erasmus el año que viene y me gustaria saber segun la regulación alemana cual es la cantidad máxima de renta anticipada que te pueden pedir al alquilar un piso durante 6 meses,y el artículo donde viene.
    Gracias!!

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